房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同。房屋买卖所引起的合同纠纷在生活中屡见不鲜，或因双方恶意串通损害第三人而合同无效，或因当事人一方违约而解除合同……随着房价的变化，限购政策的出现，合同纠纷的起因更是多样。在实际生活中，卖方明知买方无购房资格，但为交易达成意见签订合同，而后又出现违反约定事实。面对此类纠纷，应当如何处理？双方当事人能否主张合同无效？

律师观点：

依据合同法规定，依法成立的合同具有法律约束力，合同当事人需遵守合同规定，全面履行合同义务。合同效力以合同有效为原则，合同无效为例外，应当严格依据《合同法》第52条规定进行判断，不符合规定的应认为合同有效。卖方明知买方无购房资格而签订的合同是真实意思表示，未损害第三人利益和社会公共利益，应当认定为有效。当一方出现违约，可要求解除双方签订的买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，定金应予退还。而违约金旨在补偿非违约方的损失，卖方明知买方无购房资格而签订合同，应认定双方对相应的风险有所预见，均存在过错。由法院依据合同约定的定金数额、合同的履行情况、违约行为的恶性程度及造成的损失酌情裁判。

基本案情：

2016年10月1日，张某（卖方）与王某（买方）及某顺公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定了价格、定金、支付方式、违约责任。涉案房产交易定金为30万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，王某须于合同签订后五个工作日内向张某支付剩余定金25万元。同日，张某与王某及某顺公司签订了《信息告知书》，其中，“（二）买方信息确认”所写买方购房资质为：“无，但可以提供有购房资质的购买人，卖方同意变更购房人并签署相关文件”。同日，王某支付了定金5万元。2016年10月15日，张某及某顺公司向王某发出《催告函》，要求王某15日内补交定金。而王某原想以自己侄女刘某的名义购买涉案房产，但新政出台后，刘某也不再具备购房资格。2016年11月28日，王某认为情势变更向张某及某顺公司分别发出解除买卖合同通知。后张某向法院起诉请求解除张某与王某签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，王某支付违约金141万。王某认为无须承担违约责任，提出反诉，请求退还定金5万元。

法院裁判：

一审法院判决确认《深圳市二手房买卖及居间服务合同》解除，王某向张某支付违约金40万，张某向王某退还定金，驳回张某其他的诉讼请求，驳回王某其他的反诉请求。王某不服，提起上诉。

二审法院认为王某主张合同无效理据不足，法院不予采纳，维持原判。

法律分析：

本案是一起房屋买卖合同纠纷，依据双方的主张，需要明确以下几点：

1. 买方认为卖方明知买方无购房资格，联系中介，有意以第三方的名义购买房屋规避购房政策，违背公共利益，请求判决合同无效，退还定金，法院不予认可。本案中，涉案各方均清楚王某签约时未具备购房资格，并约定张某同意变更买方主体，前述约定系涉案各方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某签约时未具备购房资格并非不可消除的合同履行障碍，其据此主张合同无效理据不足，不予支持。

2.合同合法有效，合同各方即应恪守履行。根据合同约定，王某须于合同签订后五个工作日内向张某支付剩余定金25万元。本案中，王某经张某及某顺公司催告后未在规定期限内支付剩余定金，其行为已构成违约，张某据此要求解除双方签订的买卖合同，法院应当支持。依据事实，王某于二审称其未履行合同的原因系房屋老旧不值得购买，该理由并非合理抗辩，于法无据且有悖诚信原则，原审认定王某违约并应承担相应的违约责任，处理正确。

3.王某的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，王某主张合同未能继续履行系因新政出台，其拟定的购房人刘某因此不具备购房条件，但《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系由张某与王某签订，该买卖合同中并未对由刘某作为购房主体作出明确约定，法院不支持情势变更。张某亦未提交证据证明其实际损失数额，且《信息告知书》显示，张某与王某签订合同时，已知王某拟通过他人名义购买，张某对相应的风险应有所预见，而且新政出台对于王某寻找有购房资质的购买人确实存在一定的影响，法院对张某提出的要求王某承担违约责任的诉讼请求予以部分支持。

相关法律法规：

《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

案件来源：

（2017）粤03民终13072号 王某与张某深圳市某顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书