原租赁合同解除后，对二房东租赁合同效力的影响

房屋转租的情形在实践中的房屋租赁的场合是很常见的现象。租赁关系解除后，转租合同相应解除。出租人放弃租金的情况下，次承租人无需向承租人(二房东）支付租金。

案情简介

2002年，原告黄某自上海南汇某房产经营管理所（以下简称房管所）租赁系争房屋，租期2年。到期后黄某仍继续使用该房屋。2007年12月20日，黄某与被告唐某签订租赁协议，将系争房屋租给唐某使用至2012年年底，租金每年1.8万元。唐某在该处开设房产中介店铺，并支付了2008年、2009年的租金。2009年起，房管所即就收回房屋一事与黄某进行协商，并因协商未成于同年6月诉至法院，要求判令唐某立即搬出系争房屋，并确认房管所和黄某的租赁关系终止。法院经审理判决确认二者之间的租赁关系于2009年5月31日解除；黄某与唐某将系争房屋返还房管所。

2010年10月，唐某搬离系争房屋。2010年11月，黄某诉至法院，认为其与唐某之间的转租关系在唐某返还房屋之后才解除，故唐某应向其支付自2010年1月1日起至2010年9月底的租金。唐某认为双方间的转租合同已于2009年5月31日解除，要求驳回黄某全部诉讼请求。

法院判决

驳回了黄某全部诉讼请求

法律分析

法院经审理认为，在黄某与房管所的租赁合同依法解除后，黄某已丧失了对系争房屋占有、使用、收益的权利，其与唐某的转租合同已丧失继续履行的基础，应当随之解除。虽然唐某在原租赁合同与次租赁合同解除后，仍实际占有使用了系争房屋，应支付相应的使用费，但根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同案件解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定来看，有权收取占有使用费的是出租人，即房管所，并非黄某，且从目前情况看，房管所并未向黄某或唐某主张房屋使用费，因此，黄某根据其与唐某间的租赁合同向唐某收取费用并无法律或事实依据。最后法院驳回了黄某全部诉讼请求。

本案的争议焦点在于：1.租赁关系解除后，转租合同是否同时解除。2.出租人放弃租金的情况下，次承租人是否仍需向承租人支付租金。

转账合同是否解除：原租赁合同解除转租合同亦相应解除

如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的使用权消灭，转租合同亦同时终止。本案中，在黄某与房管所的租赁合同依法解除后，黄某已丧失了对系争房屋占有、使用、收益的权利，其与唐某的转租合同已丧失继续履行的基础，自然应当随之解除。此外，从法律法规的规定来看，本案可直接引用《上海市房屋租赁条例》第32条的规定：“……房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。”因此，黄某与唐某之间的房屋租赁关系随着黄某与房管所之间租赁关系的解除而解除，即转租合同于2009年5月31日同时解除。

谁能追讨租金：转租合同解除后租金或使用费应由出租人追讨

根据《城镇房屋租赁合同案件解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，有权收取占有使用费的是出租人，即房管所，并不是。虽然唐某在原租赁合同与次租赁合同解除后，仍实际占有使用了系争房屋，应支付相应的对价，但由于房管所已明确表示其只要求收回房屋，并未向黄某或唐某主张其他费用，故黄某仍依其与唐某间的租赁合同向唐某收取逾期占用的使用费并无法律依据。

法律链接

《合同法》

第九十一条第（二）项　有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（二）合同解除。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

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