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律师随笔

违反行政规章的售后包租合同可能有效!

2018-12-07

      在商品房买卖合同法律关系中,房地产开发企业利用在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为,这类合同的效力应当如何认定?合同能否继续履行?

 

【律师观点】

      2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第11条规定,“房地产开发企业不得采取售后包租的或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”虽然这一办法禁止开发商售后包租,但不意味着售后包租协议无效根据最高人民法院《关于使用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据,也就是说,售后包租的合同并非无效。该合同不存在其他解除事由情况下仍可以继续履行。

下面,本文将结合一则案例具体说明。

 

【基本案情】

      2012年11月19日,欧港置业公司与陆某峰、孟某、陆某豪签订《上海市商品房预售合同》一份,三人约定向欧港置业公司购买房屋,总价为1,289,889元。合同签订当日,三人支付首付款989,889元。此后经过催告,三人始终未交付剩余300,000元房款。2014年11月25日,三人委托律师发函至欧港置业公司,称双方之间的合同无效,要求退房、退款。即便合同有效,由于欧港置业公司违反了住建部的规定,该规定禁止售后包租,而该法定无效事由将导致合同目的不能实现,因此被告已于2014年12月12日正式发函通知欧港置业公司解除合同,解除理由充分,同时解除合同不应当支付剩余房款。

    后双方因购房款交付问题发生争议,欧港置业公司(本案原告)诉至法院,诉称合同真实有效。请求判令陆某峰、孟某、陆某豪继续履行合同,支付剩余购房款300,000元并承担本案全部诉讼费。

 

【法院裁判】

    法院经审理查明,纠纷双方签订的合同,系当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。

1、欧港置业有限公司与陆某峰、孟某、陆某豪于2012年11月19日签订的《上海商品房预售合同》有效,继续履行;

2、陆某峰、孟某、陆某豪于判决生效之日起十日内共同支付房款人民币300,000元。

 

【法律分析】

本案的争议焦点是:《上海市商品房预售合同》是否有效?

    《上海市商品房预售合同》是一份售后包租协议。售后包租又称售后返租、售后回租、售后承租,是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

    这一做法违反了我国建设部发布的《商品房销售管理办法》中禁止售后包租的规定,可由相关行政机关予以行政处罚和制裁。但是法院审理案件时不能依据《商品房销售管理办法》的规定直接认定双方之间的协议无效,由于双方签订的合同是当事人真实意思表示,应认定为有效。

    因此,人民法院认为,《上海市商品房预售合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制规定,亦未发现合同存在法定或约定解除的情形,通知解除缺乏依据,不予认可。欧港置业公司要求合同继续履行的诉讼请求,于法有据,予以准许。

    

【相关法律法规】

1、《中华人民共和国合同法》

第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2、《商品房销售管理办法》

第11条规定,“房地产开发企业不得采取售后包租的或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”

3、最高人民法院《关于使用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

第4条的规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。

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