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律师随笔

面对承租人擅自将租赁房屋“群租”,要如何处理?

2018-11-08

群租是指将居住房屋分割搭建若干小间,按小间或按床位出租或转租的行为。在当前我国城市房价高、收入差距较大以及廉租房体系尚未完善的特定背景下,出现了较多的群租现象。一方面满足了中低收入者的基本生活需要和合理需求,同时也带来了一系列的社会管理问题。那么在实际生活中,如果承租人擅自将租赁房屋群租,我们应该怎么处理呢?

 

律师观点:

在实践中,群租作为一种新兴的租赁形态,可适用的规定散见于不同的法规及政策性文件中,法律位阶不高。而最高人民法院《合同法解释(一)》第4条明确:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”所以,在现实生活中,不宜将群租行为直接归入合同无效事由。应当先依据《合同法》第52条规定进行判断,不符合《合同法》第52条规定的应认为合同有效。在群租的情形下,承租人将租赁的居民用房,分割后进行群租,实质是一种商业经营的行为,改变了房屋的用途和结构,构成根本违约。当事人双方可协商终止租赁合同。若双方未能协商一致,出租人可行使解除权,并按照合同主张违约责任。但若双方当事人针对同一违约行为约定了两笔违约金,守约方只能择一主张。

 

基本案情:

2007年7月底,上海的汪某将本案系争房屋出租给许某,双方签订 《房地产租赁协议》,约定租赁期限和租金,签订协议时,许某向汪某支付了3个月的租金和保证金。协议同时约定:许某应依物业交接时现状使用,如需重新装修应征得汪某书面同意。要求恢复原状的须恢复原状。许某在租赁期内,未经汪某书面同意,不得转租或以其他变相方式供第三人使用。许某于签订本合同后有违约行为,致合同无法履行的,许某无权请求返还保证金。

 

协议签订后,汪某按约交付房屋。2007年8月初,系争房屋被违章分割形成群租现象,遭群众举报。2007年8月30日,双方达成退租协议,约定:终止房地产租赁协议;汪某收取许某租金后,退还保证金;许某必须在2007年9月5日之前将房屋退还,汪某认可后,将保证金交给许某。2007年9月1日 ,双方签订补充协议,重新约定:许某必须在2007年9月7日之前将所租房屋恢复原样;如违反,许某将向汪某赔偿。

 

汪某诉请判令许某支付违约金,恢复房屋原状,保证金不予返还。许某则认为迟延交房是汪某拒收所致,对房屋打洞属于简单装修且已修补,请求驳回汪某诉请,并要求返还保证金。

 

法院裁判:

法院判决许某根据约定支付违约金,汪某返还保证金。审理中,双方对房屋恢复原状、水电费、钥匙赔偿的协议依法可准许。

 

法律分析:

本案是一起承租人擅自将租赁房屋分割群租,出租人要求归还房屋、赔偿损失、恢复原状引发的纠纷。争议焦点在于群租能否成为认定租赁合同无效的理由。这就需要对群租行为进行法律界定和事实认定。若租赁合同无效,则无法主张违约责任。因此,对于本案的处理,应当明白以下几点:

 

一、出租人能否因群租而要求确认租赁合同无效

我国法律并未专门对群租作法律界定,可适用的规定散见于不同的法规及政策性文件中。2006年上海市房屋土地资源管理局出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》,对群租明确予以禁止。本案中,汪某、许某签订的租赁合同,对租赁房屋、租赁期限、租金、违约责任等事项作出明确约定,系双方当事人真实意思表示,亦不违反有关法律规定,应为合法有效的租赁合同。出租方汪某不能以群租违反了上海市地方政府规章为由,要求确认租赁合同无效。

 

二、出租方能否以群租为由要求解除合同

在房屋租赁合同法律关系中,承租人不按照约定的方法使用,致使租赁物受到损失的,是根本违约的行为。对此,出租人可单方面解除合同,并对承租人造成的损失主张损害赔偿。在群租的情形下,承租人分割房屋的行为,客观上对租赁房屋造成了结构上的损害,构成根本违约。在本案中,出租人汪某与承租人许某自愿达成退租协议,终止了双方的租赁合同关系。若双方未能协商一致,出租人汪某可以许某未按照约定的用途使用房屋为由,行使解除权。

 

三、对同一违约行为能否科处两次违约金

出租人对承租人未按照约定的方式使用租赁物的违约行为,可以解除合同并请求赔偿损失。在本案中,双方于2007年7月底所签的租赁合同中有“许某于签订本合同后,未经汪某同意擅自提前解约或有其他严重违约行为,致本合同无法履行的,许某无权请求返还保证金”的约定,但该约定与双方2007年9月1日补充协议中关于赔偿款的约定,从根本上乃针对同一违约事实所设定的两项违约罚则,应择一主张为宜,故汪某收取的保证金应返还许某。

 

相关法律法规:

《合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

 (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者 租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

 

案例来源:

《房地产案件:法律适用关键词与典型案例指导》汪某诉许某租赁合同纠纷案

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