《房屋买卖居间协议》违法导致《房屋买卖合同》无法成功签订的是否要承担法律责任

《房地产买卖（居间）协议》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为合法有效，双方理应按合同的约定，履行各自的诚信义务。因违反法律规定要求对方履行义务，造成买卖合同未能成功签订的，应当承担违约责任。

案情简介：

2012年9月1日，原告冯某某、刘某某为购买被告李某、曾某的房屋，通过上海世上居房地产经纪事务所签订居间协议，约定双方同意于本协议签署后17日内签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金；居间协议签订当日，冯某某、刘某某按约支付给李某、曾某定金2万元。2012年9月17日，冯某某、刘某某按约预与李某、曾某签订房屋买卖合同时，发现合同书中所涉主要条款(冯某某、刘某某要求李某、曾某、保证今后不拆除天井)与居间协议不一致，经协商无法达成一致意见，致双方当日的买卖合同未能签成。之后，冯某某、刘某某发送书面《催告书》给李某、曾某，要求协商解决并签订买卖合同，但李某、曾某一直未予回应。直至冯某某、刘某某得知李某、曾某与案外人已就系争房屋签订买卖合同，故起诉要求李某、曾某返还定金2万元并支付违约金2万元。

李某、曾某提出反诉称，居间协议签订后，冯某某、刘某某寻找种种借口拒不签订买卖合同。故要求判令冯某某、刘某某支付李某、曾某违约金19万元（房价款105万元的20%即21万元扣除冯某某、刘某某已经支付的定金2万元）。

本案经过一审、二审，又经过上海市高院提审，形成终审判决。

判决结果：

一、一审结果：

1、冯某某、刘某某与李某、曾某于2012年9月1日签订的《房地产买卖（居间）合同》于2013年7月15日解除；

2、李某、曾某返还冯某某、刘某某定金人民币20，000元；

3、驳回冯某某、刘某某的其余诉讼请求；

4、驳回李某、曾某的全部诉讼请求。

二、二审结果：

1、撤销上一审民事判决；

2、冯某某、刘某某与李某、曾某于2012年9月1日签订的《房地产买卖（居间）协议》于2013年7月15日解除；

3、驳回冯某某、刘某某要求李某、曾某返还定金人民币2万元及支付违约金人民币2万元之诉讼请求；

4、驳回李某、曾某要求冯某某、刘某某支付违约金人民币19万元之诉讼请求。

三：终审结果：维持二审判决。

法律评价：

李某、曾某与冯某某、刘某某于2012年9月1日签订的《房地产买卖（居间）协议》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为合法有效，双方理应按合同的约定，履行各自的诚信义务。然而双方在正式签订买卖合同前，因冯某某、刘某某主要对天井搭建的今后使用问题等提出异议，要求申诉人保证天井今后不被拆除及被申诉人今后能正常使用天井、如果将来政府拆除天井，要求获得相应的补偿并将此内容写入买卖合同中，以致双方本应于2012年9月17日签订的买卖合同最终未能成功签订。现系争房屋已转让予案外人，双方继续履行居间协议已无必要，故原一审时双方同意于2013年7月15日解除居间协议，并无不妥。但居间协议解除后，各方的责任应如何确认？从本案查明的事实看，买卖合同未能成功签订的主要原因是冯某某、刘某某在双方约定的签约日即2012年9月17日当日对天井搭建的今后使用问题等提出了异议，由于天井搭建并非合法建筑，要求李某、曾某作出书面保证显属不合理。原二审据此认定冯某某、刘某某在履行居间协议过程中违约，李某、曾某不同意冯某某、刘某某提出的上述要求无过错，并无不当，冯某某、刘某某应当承担违约责任。李某、曾某于原一审反诉时请求判令冯某某、刘某某按约支付违约金，合法有据，应予支持。原二审以立约定金为由认定本案不适用违约金条款确有不妥。本案居间协议虽约定，违约方应按房屋总价款105万元的20%向守约方支付违约金，但冯某某、刘某某在原一审诉讼中曾主张本案约定的违约金过高，请求法院适当调减，该项请求与法不悖，可予准许。根据本案查明的事实，结合双方履行居间协议的时间长短、违约所造成损失的大小及房屋市场价格等各方面的因素，李某、曾某已收取冯某某、刘某某的2万元可作为赔偿的违约金。原二审在判决驳回冯某某、刘某某要求李某、曾某返还定金2万元及支付违约金2万元之诉请的同时亦驳回李某、曾某要求冯某某、刘某某另行支付违约金19万元之诉请，结果并无不当，应