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承租房屋竟然是违章建筑,房东是否承担赔偿责任?
来源:韦勇律师
发布时间:2016-05-25
浏览量:2841

XX公司将某处房产出租给木业公司,木业公司到期未支付房租,还反诉XX公司的房产系违章建筑而损害了自己的权益。法院将会如何判决呢?

【案由简述】

XX公司将某处房产出租给木业公司使用,双方于2013611日签订《房屋及土地租赁合同》,合同期6年,年租金16万元。合同签订后,被告拖欠租金,XX公司经催讨无果后于201576日通知解除租赁合同。据此,原告诉至法院,请求判令:1.租赁合同解除;2.被告支付房租;3.被告支付房屋占用使用费;4.被告赔偿房屋损坏损失;5.被告支付房屋污染清理人工费。

面对XX公司的起诉,木业公司辩称:自己拖欠房租是因为原告对房屋漏雨不修,且房屋是违章建筑,存在瑕疵,给被告造成巨大损失,故不同意原告的诉讼请求。

为什么木业公司主张XX公司怠于维修房屋呢?原来,在房屋租赁合同中,除房屋租期及租金事宜外,双方约定:1、XX公司要求木业公司负责院内清理,做好清洁;2、厂房屋顶如漏雨,由双方配合,具体负责XX公司办理(指大修工程),费用由英日公司负责。后来房屋出现严重漏雨等现象,XX公司并未进行修缮,因此木业公司拒不支付房租。

而涉案房屋是否属于违章建筑呢?庭审中法院查明,原、被告均确认租赁标的物包括厂房和30平方米厨房两部分,均无合法建造手续。租赁房屋系原告承租土地后自行建造的房屋。
据此,木业公司向法院提起反诉:1、XX公司赔偿木业公司因XX公司厂房漏雨不修而造成的损失4,294元;2、XX公司赔偿被告被英日公司锁住厂房损失706(停止工作2个多小时,被告支付了工人工资,但工人没有工作)3、XX公司赔偿被告因改建装修费暂10万元。庭审中,被告放弃第2项诉请。

【法院判决】

本院认为,本案租赁合同项下租赁物,根据双方确认,实际为原告自行搭建的房屋,故原、被告之间形成房屋租赁合同关系。现因租赁房屋无相关合法建造审批手续,由此造成房屋租赁合同,因违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。

合同无效后,被告因该合同取得的房屋应当返还原告。原告关于使用费的主张,应予以支持。但原告主张的使用费利息损失和房屋损失均缺乏依据,本院不予支持。至于原告主张的污染问题主要是房屋内沉积的木屑、粉尘,被告作为木业生产经营难免产生木屑、粉尘,双方租赁合同中约定被告应当做好清理,被告明确返还房屋时愿意做好清理工作,故原告主张的清理损失缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

至于反诉方面,被告主张的漏雨损失,均是其单方提供的证据材料,原告予以否认,本院难以支持。

承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,原告作为租赁房屋的出租人,对系争房屋不具备合法的建设手续,属于明知,对导致合同无效应负主要过错责任。被告作为承租人,对其承租的房屋的合法产权性质负有谨慎审查的义务,亦应对合同无效承担次要责任。虽然被告对系争房屋装修未有原告明确的书面同意,但根据租赁房屋被装修为适用于木材加工的特点,可以得出被告对房屋装修的结论,考虑到原告对被告租赁后的装修从未加以制止或明确反对等因素,可认定原告对被告的上述装修行为是知道或应当知道的,属于默示同意。故上述装饰装修应作为合同无效后的损失,由原、被告根据过错程度分担。本院以鉴定单位做出鉴定结论确认装修现值造价为111,539.70元,本院根据原告的过错程度酌情原告分担78,077.79元。

据此判决如下:一、原告(反诉被告)XX公司与被告(反诉原告)木业公司于2013611日签订的《房屋及土地租赁合同》无效;二、被告(反诉原告)木业公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)XX公司涉案房屋,并做好房屋内的木屑、粉尘清理;三、被告(反诉原告)木业公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)XX公司截至2015110日前的使用费5,000元;四、原告(反诉被告)XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)木业公司装修现值损失78,077.79元;五、驳回原告(反诉被告)英日公司其余诉讼请求;六、驳回被告(反诉原告)木业公司其余反诉请求。

【法律观点】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条:

承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,可以认定形成附合,例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

在本案中,由于房屋系违章建筑而导致租赁合同无效,出租人应当赔偿承租人的实际损失,因此在本案中法院根据装饰鉴定价格判处出租人赔偿承租人部分损失是正确的。

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