【案由简介】

仲先生2002年与某房地产公司签订了购房意向书，约定仲先生向该公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权；该公司在该小区正式认购时，优先通知仲先生前来选择认购，并约定了认购商铺的面积和均价。

但是该公司在销售商铺时却并未通知仲先生来认购，2006年初，仲先生向该公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。

仲先生遂向法院起诉，或向要求该公司按照105万元的价格履行双方签订的合同，或者赔偿仲先生经济损失100万元。该公司则表示，双方签订意向书时其尚未取得相关证照，因此意向书无效。即便该意向书有效，仲先生所付意向金也只是相当于定金，本公司仅应承担定金责任。

【法院判决】

一审法院认为，双方签订的的意向书具有预约合同的性质，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，房产公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于房产公司的过错造成双方无法进一步谈判签订正式的买卖合同，意向书已无法继续履行，应予解除。房产公司应承担违反预约合同的违约责任。根据预约合同的性质、房产公司的过错程度、仲先生的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，判决：一、解除仲先生与房产公司签订的房产大邸商铺认购意向书；二、房产公司返还仲先生意向金2000元；三、房产公司赔偿仲先生经济损失1万元；四、仲先生的其余诉讼请求不予支持。

房产公司不服提起上诉。二审法院维持原审判决第一、二、四项；撤销第三项；改判房产公司赔偿仲先生经济损失15万元。

【法律观点】

本案的主要争议在于，在签订正式的房屋买卖合同之前签订的购房意向书，其法律性质、法律效力、违约行为的判断及其民事责任以及损害与赔偿的认定。

1、涉案购房意向书的性质

普通的意向性协议，当事人之间的订约意图不具有确定性，仅表达一种签约的初步意向，具体的交易条件亦不明确，因此当事人往往不受意向协议的约束。

但本案中的购房意向书，首先，协议表明当事人经过磋商已就条件成就时将实际进行商铺买卖的主要内容达成合意，且明确了双方的权利和义务，不同于未达成一致意见的初步意向；其次，协议约定了拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等条款，上述条款在内容上具有确定性，且存在现实的履行基础，不同于缺乏主要条款和基本条件的初步意向；最后，协议以仲先生支付购房意向金的形式对其将来优先认购行为进行约束，房产公司亦按协议负有依诚实信用原则通知仲先生优先认购的义务，故当事人都有受协议约束的意思表示，不同于无任何法律约束力的初步意向。因此这份购房意向书，已经符合预约合同的性质和特征。

预约合同对未来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。虽然我国合同法并未明文规定预约合同这一类型，但为了基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约合同的方式为订立本约做准备。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确了这一点。

2、预约合同的法律效力

虽然未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是先于预售的一个阶段，因此对其效力判断，仍应按照合同法对合同效力判断的一般规定，至于取得预售许可只是房产商履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性。

预约合同在签订之后，当事人负有就将来订立本约进行谈判的义务，如当事人依诚信原则履行谈判义务后仍未达成本约，其不承担责任。因此本案中房产公司未通知仲先生前来认购，违反了诚实信用原则。

3、违约行为的判断及其民事责任

本案中，意向书作为一项独立合同有效成立，约定仲先生在支付意向金后取得商铺优先认购权，房产公司在正式认购时优先通知仲先生认购，故仲先生对房产公司的该项承诺已形成合理信赖，房产公司应受其承诺约束。现房产公司利用其优势地位，在销售时未按约履行通知义务，在仲先生与其交涉时反以商铺价格上涨为由不认可原商议的价格，进而在一审审理期间主张意向书无效，该行为显然违背了民事活动中应遵循的诚信原则。鉴于当事人的争议焦点直接指向意向书产生的权利义务，故由此产生的责任应为违约责任。

4、损害与赔偿的认定