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办案心得

房屋违约你不得不知的成本:对于房屋增值部分的确定和赔偿标准

2017-04-11

房屋买卖纠纷中,因为卖房人违约导致房屋买卖合同解除,就房屋增值部分的损失,买房人可否主张赔偿,其房屋增值损失金额该如何确定呢?其增值标准是什么呢?

案情简介

2007年11月2日,原告朱某向被告陈某购得本案的涉讼房屋,11月16日,双方申请房屋转让过户手续。但因为被告陈某的离婚案件查封了涉讼房屋,2007年12月3日,房地产交易中心发出《不予登记告知书》。

2009年7月7日,原告起诉两被告至法院,要求解除买卖合同,被告返还原告购房款300万元及贷款的利息损失等,法院支持其诉求。

而后,原告以房价上涨情况给原告造成的实际损失为由,再次起诉至法院。

原告诉称:因被告的违约行为导致买卖合同解除并造成原告房屋增值部分的差价、契税、中介费等实际损失,诉求1)被告赔偿原告因其违约而导致的涉讼房屋增值部分的损失117万元及由此导致的重购房产税费损失人民币3.5万余元;(2)被告赔偿原告装修损失15万元;(3)被告赔偿原告因其违约而导致的房地产买卖居间中介服务费损失人民币2万元。

被告陈某辩称:不同意原告全部诉讼请求。被告陈某在买卖合同的签订及履行过程中没有任何过错,不应承担违约责任。

法院判决

支持原告主张的房屋增值差价、装潢残值及中介费等诉讼请求,但原告主张的所谓“重购房产税费损失”一项,不予支持。

法律分析

法院经审理认为,根据 《合同法》第113条第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”本案中,涉案的房屋买卖合同因被告陈某的违约行为已经予以解除,被告陈某应当承担由此给原告造成的相关损失。

原告主张的房屋增值差价、装潢残值及中介费等,应属法律规定的直接损失或可得利益范畴,依法应当予以支持。但原告主张的所谓“重购房产税费损失”一项,并未实际发生,不属直接损失或可得利益范畴,故对原告该项诉讼请求不予支持。

违约可得利益,是指当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得,或者称其为因违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。本案中,原告对涉讼房屋增值部分损失的赔偿要求,即为违约可得利益损失赔偿。


违约可得利益损失的认定

(一)完全赔偿原则

即违约方对因其违约行为使守约方遭受的全部损失负全部赔偿责任,包括守约方的可得利益损失赔偿。所以法院会在被告返还购房款及利息损失的基础上,仍然支持原告可得利益赔偿的诉讼请求。

(二)合理预见规则

《合同法》第113条第1款规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,确立了违约损失赔偿的合理预见规则,那么违约可得利益损失的赔偿也应当遵循合理预见的规则。本案中该房产的市场增值部分,应当属于被告可以预见的损失,原告有权享有涉讼房屋的增值部分,以使原告处于合同已被适当履行的状态,因此本案支持了原告的该部分诉讼请求。

违约可得利益损失的赔偿标准

违约可得利益损失虽然不是实际的财产损失,但它是可以得到的利益损失,即如果没有违约行为发生,合同当事人能够实际得到的财产利益。为此,首先必须确定合同如能履行时,守约方所应获得的利益;其次则要确定因为违约而迫使守约方所处的现实利益状态。二者之间的差距即为守约方所遭受的可得利益损失,而赔偿违约可得利益的极限就是合同如能履行时非违约方获得的利益与现实利益状态的差距。

涉讼房屋增值部分的损失属于法律规定的合同履行后可以获得的利益,具体到本案,关键是要确定合同如能履行时原告所应获得的利益的时间原告认为应以解除双方买卖合同的1982号案件的判决生效日期201042日作为房屋价值的评估基准日,按照该日的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。被告则认为应以1982号案件的起诉日期200977日作为基准日,按照该日的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。对可得利益的损失赔偿,确定损失的时间节点通常应当是合法权益受到侵害的时间,该时间节点应当是一个对双方来讲都相对固定、明确,且不受人为因素、市场因素影响的时间,原告于200977日提起了以解除合同、赔偿损失为目的的1982号案件的诉讼,被告的违约行为已经发生,原告也明知,该时间节点应从200977日计算。即认定涉讼房屋增值部分的损失金额为:405万元-300万元=105万元。


法规链接


《合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

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